PropTech Startups: Geschäftsmodelle mit Immobilienmaklern

PropTech Startups entwickeln Software und Dienste für die Immobilienwirtschaft, etwa für Bewertung, Vermarktung, Besichtigung oder Kundenverwaltung. Einer der zugänglichsten Märkte für Gründer sind Maklerbüros: Sie arbeiten mit vielen Daten und Kontakten, sind oft klein und haben selten eigene IT-Abteilungen. Wer hier gründet, muss aber das Maklerrecht kennen. Sobald dein Produkt selbst Gelegenheiten zum Vertragsschluss nachweist oder vermittelt, brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Dieser Artikel zeigt, welche Lösungen Makler nutzen, welche Geschäftsmodelle tragen und welche Regeln dein Produkt erfüllen muss. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Das Wichtigste in Kürze

• PropTech (Property Technology) umfasst digitale Lösungen rund um Immobilien. Für Makler sind Bewertung, Exposé, Besichtigung, CRM und Leadgewinnung die wichtigsten Felder.
• Geschäftsmodelle: Software-Abo für Makler, Lead-Vermittlung, Transaktionsmodell oder eigenes digitales Maklergeschäft.
• Erlaubnispflicht: Wer Immobiliengeschäfte vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Reine Software für Makler fällt nicht darunter.
• Produktanforderungen: Bestellerprinzip bei Mietwohnungen, Textform und Halbteilung beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, Energieausweis-Angaben in Anzeigen.
• Leadgenerierung: E-Mail- und Telefonwerbung an Verbraucher nur mit ausdrücklicher Einwilligung (§ 7 UWG).

Wo PropTech Startups Maklern helfen

Ein Maklerauftrag läuft von der Akquise des Objekts über Bewertung, Exposé und Besichtigungen bis zur Vertragsunterzeichnung beim Notar. An fast jeder Stelle gibt es Ansatzpunkte für Software:

Prozessschritt	Digitale Lösung	Nutzen für den Makler
Akquise	Online-Bewertungsrechner, Eigentümer-Leads	neue Verkaufsaufträge
Bewertung	datenbasierte Preisschätzung aus Vergleichsdaten	schnellere, nachvollziehbare Preisfindung
Vermarktung	digitale Exposés, Grundrisse, Fotos, Anzeigen-Schnittstellen	weniger Handarbeit pro Objekt
Besichtigung	360-Grad-Rundgänge, Video, Online-Terminbuchung	Vorauswahl der Interessenten, weniger Leerbesichtigungen
Kundenkontakt	CRM, Chatbots, automatisierte Rückmeldungen	kein Interessent geht verloren
Abschluss	digitale Dokumentensammlung, Unterschriften, Notarvorbereitung	kürzere Durchlaufzeit

Für Chat-Anfragen außerhalb der Bürozeiten lohnt ein Blick auf unseren Ratgeber Chatbot für Startups. Welche KI-Werkzeuge sich für kleine Teams eignen, zeigt KI für Gründer.

Bewertung und Akquise als Einstieg

Die kostenlose Wertermittlung ist für viele Makler das wichtigste Akquiseinstrument. Ein Beispiel ist das Maklernetzwerk Dahler: Den Standort Stuttgart führt laut dessen Website als Inhaber Herr Boris Mayer. Der Standort arbeitet als Franchisenehmer der Dahler & Company Franchise GmbH & Co. KG und bietet auf der Seite eine kostenlose Immobilienbewertung sowie Informationen zu Immobilienpreisen in Stuttgart an.

Für PropTech Startups heißt das: Ein Bewertungstool verkauft sich an Makler nicht als Spielerei, sondern als Lieferant von Eigentümerkontakten. Miss den Erfolg deshalb in gewonnenen Aufträgen, nicht in Seitenaufrufen.

Kleine Maklerbüros als Zielgruppe

Der Markt besteht nicht nur aus Netzwerken mit mehreren Standorten. Viele Büros sind inhabergeführt und regional verankert. Ein Beispiel ist Benno Müller Immobilien bei Reutlingen (https://www.muellerimmo.de), der laut eigener Website seit 1996 als Makler tätig ist, Verkauf und Vermietung im Raum Reutlingen, Tübingen und Stuttgart anbietet und für Rückfragen neben E-Mail auch WhatsApp nutzt.

Solche Büros brauchen Lösungen, die ohne Schulungsaufwand funktionieren, sich an bestehende Kanäle anschließen und monatlich kündbar sind. Wer diese Zielgruppe erreichen will, verkauft eher im persönlichen Gespräch als über Self-Service. Wie du den Vertrieb aufbaust, steht in B2B-Vertrieb.

Geschäftsmodelle für PropTech Startups

Modell	So verdienst du Geld	Erlaubnis nach § 34c GewO	Hauptrisiko
Software-Abo (SaaS)	monatliche Lizenz pro Nutzer oder Büro	in der Regel nein	lange Verkaufszyklen, Wechselbereitschaft gering
Lead-Vermittlung	Gebühr pro Eigentümer- oder Interessentenkontakt	prüfen, wenn du Vertragsgelegenheiten nachweist	Leadqualität, Einwilligungen nach UWG
Transaktionsmodell	Anteil an der Provision	rechtlich prüfen lassen	rechtliche Einordnung, Abhängigkeit vom Abschluss
Digitaler Makler	eigene Provision	ja	Kapitalbedarf, Wettbewerb mit etablierten Büros
Dienstleistung	Fotos, Rundgänge, Grundrisse pro Objekt	nein	schwer skalierbar

Eine Marktlücke findest du am ehesten dort, wo Makler heute noch manuell arbeiten oder Medienbrüche haben. Wie du solche Lücken systematisch prüfst, erklärt Marktlücke finden.

Regulierung, die dein Produkt kennen muss

Erlaubnis nach § 34c GewO

Eine Erlaubnis braucht, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist (§ 34c GewO). Versagt wird sie unter anderem bei fehlender Zuverlässigkeit oder ungeordneten Vermögensverhältnissen. Die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren gilt nach Abs. 2a nur für Wohnimmobilienverwalter, nicht für Makler.

Für Startups ist die Grenze entscheidend: Ein CRM, das Makler nutzen, ist Software. Eine Plattform, die Eigentümern gegen Geld konkrete Kaufinteressenten nachweist, kann dagegen selbst Maklertätigkeit sein. Lass dein Geschäftsmodell vor dem Start rechtlich prüfen. Einen Überblick über weitere Pflichten bei der Gründung gibt Rechtliche Grundlagen der Gründung.

Erlaubnispflichtige Makler müssen außerdem nach § 10 MaBV ab Annahme des Auftrags Aufzeichnungen führen, unter anderem zu Auftraggeber, Objekt, Lage, Größe und Kaufpreis- oder Mietforderung. Software für Makler sollte diese Angaben strukturiert erfassen und exportieren können.

Bestellerprinzip bei Mietwohnungen

Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden keine Vergütung verlangen, es sei denn, er holt ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Suchenden den Auftrag des Vermieters ein (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Für ein Startup heißt das: Ein Modell, bei dem Mieter für den Zugang zu Wohnungen zahlen, ist rechtlich heikel.

Textform und Halbteilung beim Verkauf

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten, sonst ist der Vertrag unwirksam (§ 656c BGB). Digitale Vertragsstrecken müssen beides abbilden.

Energieausweis in Anzeigen

Liegt ein Energieausweis vor, müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien Pflichtangaben enthalten: Art des Ausweises, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GEG). Exposé- und Anzeigen-Software sollte diese Felder als Pflichtfelder führen.

Leadgenerierung und Werbung

Werbung per E-Mail ist ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung des Empfängers unzulässig, Telefonwerbung gegenüber Verbrauchern ebenso (§ 7 UWG). Wer Leads für die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern sammelt und weitergibt, muss die Einwilligung so einholen, dass sie auch die Weitergabe und die Kontaktaufnahme durch den Makler abdeckt.

Checkliste vor dem Pilotprojekt mit einem Maklerbüro

• [ ] Welcher Prozessschritt kostet das Büro heute am meisten Zeit?
• [ ] Woran messt ihr gemeinsam den Erfolg (Aufträge, Besichtigungen, Zeitersparnis)?
• [ ] Ist geklärt, ob dein Produkt Maklertätigkeit im Sinne von § 34c GewO ist?
• [ ] Gibt es einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung für Kundendaten?
• [ ] Bildet das Produkt Pflichtangaben ab (MaBV-Aufzeichnungen, Energieausweis, Textform)?
• [ ] Sind Einwilligungen für Leads dokumentiert?
• [ ] Wie lange läuft der Pilot, und was passiert danach mit den Daten?

Häufige Fragen

Was ist ein PropTech?

PropTech steht für Property Technology, also digitale Produkte und Dienste rund um Immobilien. Dazu gehören Software für Makler und Verwalter, Bewertungsdienste, Plattformen für Vermietung und Verkauf sowie Lösungen für Bau und Gebäudebetrieb.

Brauche ich als PropTech Startup eine Maklererlaubnis?

Nur wenn du selbst Immobiliengeschäfte vermittelst oder die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweist. Reine Software, die Makler für ihre Arbeit nutzen, ist keine Maklertätigkeit. Bei Lead- und Provisionsmodellen solltest du die Einordnung prüfen lassen.

Dürfen Mieter für eine Wohnungsplattform zahlen?

Für den Nachweis oder die Vermittlung einer Mietwohnung darf ein Vermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich keine Vergütung verlangen. Bezahlmodelle für Mieter sind deshalb rechtlich riskant und sollten vor dem Start geprüft werden.

Wie überzeuge ich ein Maklerbüro von meinem Produkt?

Mit einem klar begrenzten Pilotprojekt und einer messbaren Kennzahl, etwa gewonnene Verkaufsaufträge oder eingesparte Stunden pro Objekt. Makler kaufen Ergebnisse, nicht Technologie.

Quellen

• § 34c GewO – Erlaubnispflicht für Makler
• § 10 MaBV – Buchführungspflicht
• § 2 WoVermRG – Bestellerprinzip
• § 656a BGB – Textform
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 87 GEG – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 7 UWG – Unzumutbare Belästigungen
• Wikipedia: Immobilienmakler

Partnerbeitrag: Dieser Artikel enthält Links zu Angeboten unserer Partner.